开发成本科目(开发成本是什么科目？)

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开发成本属于成本类科目,它在期末需要结转入存货的,资产负债表中不直接反映成本费用类科目。

开发成本主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目。

①开发土地成本费用：

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款

或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发

开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，属于成本类科目。

房屋建设在土地的上面，与土地紧密相连。开发房屋使用的建设场地所发生的土地开发成本应计入房屋开发成本。

开发完土地，准备直接开始建房。在这种情况下，土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。

房地产企业“开发成本”主要根据核算需要设置以下八个二级明细科目。

土地获得价款、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、资本化利息、开发间接费、其他。

下面笔者就上述八个明细科目具体核算的内容分别进行阐述

一、土地获得价款。

主要核算为取得土地使用权而发生的各项费用。具体包括：

1、土地出让金：以出让方式取得的土地时向政府部门支付的土地出让金，以转让方式取得的土地向转让单位支付价款。以及土地变更用途、超面积补交的地价。

2、土地拆迁及补偿费。主要核算有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

核算内容包括：土地征用费、耕地占用费、安置养老费、拆迁补偿费、土地补偿费、其他

3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费：核算因取得土地而支付给中介机构的费用。

5、预提

6、其他：核算因取得土地而支付的契税、初始登记费等。

二、前期工程费：主要核算在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。具体包括：

1、勘察设计费：勘察及丈量费、规划设计费：含景观设计、竞标设计补偿费

2、三通一平费：临时道路 、临时用电、临时用水 、场地平整、临时设施费

4、人防费

5、大市政配套费

6、预提

7、其他：招标代理及管理费、配套方案征询费、测绘费、工程保险费、环境评估费、竣工档案编制费、日照分析 、审图费、晒图费、其他

三、基础设施费：主要指建筑物外红线内的设施费用的支出。

1、室外给排水系统 具体包括：上水配套费、雨污水、直饮水、热水、其他

2、室外电气系统 具体包括：、供电配套工程费、其他、

3、室外燃气系统、燃气配套费、其他

5、环卫设施

6、采暖系统

7、预提

8、其他

四、建筑安装工程费：核算项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程了：基础工程、主体结构工程、门窗工程、公共部位精装修、室内精装修 、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

2、设备及设备安装工程 室内水暖气电管线设备、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等、消防系统 、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。

3、室外总体工程：道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等；园林环境工程 绿化建设、建筑小品等；其他

5、预提

6、其他

五、公共建筑配套设施费：核算开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

具体内容如下：

1、会所、物管楼

2、儿童乐园

3、学校、幼儿园

4、游泳池

5、网球场

6、预提

7、其他

六、资本化利息：核算直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

具体包括：

1、利息支出

2、利息收入

3、汇兑损益

4、金融机构手续费

七、开发间接费：核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。

具体包括：

1、工程管理费 　 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目；在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费；其他

2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。

主要指：媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告；样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用；其他

3、预提

4、其他

5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。

八、其他 核算除上述七个项目之外发生的应归集到开发成本中的支出。

开发成本下面可设置明细科目为：配套设施费、环境绿化费和外管网等。　　开发成本的核算范围及各项费用处理方：

1、本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设开发成本施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“其他业务成本”科目，不通过本科目核算。　　企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。

2、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

3、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

1、土地使用权出让金：国家以土地所有者这一身份，将土地使用权(一定年限内)以有偿形式出让给土地使用者。

2、土地征用及拆迁安置补偿费：包括了土地征用费及拆迁安置补偿费。土地征用费比如土地补偿费、水利设施维修分摊、耕地占用税，相关费用估算以国家及地方有关规定为依据。拆迁安置补偿费包括了拆迁安置费及拆迁补偿费两部分费用。

3、前期工程费：包括了项目规划、设计及可行性研究所需费用和地上原有建筑物等土地开发费用。

4、建安工程费：指的是用在建安工程建设的总成本费用。比如电梯、空调、消防等费用。

5、基础设施费：也就是供水、供气、供电、排污等红线内工程费。计算的时候采用单位指标估算法。

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