出国留学贷款难申请吗(美国留学签证贷款买房难)
美国留学生可以申请贷款买房,这是众所周知的。不过在实际操作过程中,很多人觉得,留学生申请贷款非常困难,今天我们就来详细介绍一下,留学生必须要做好的四个方面。
而且很多留学生都是贷款买房的。留学生一般是F1签证,F1身份又分为F1和OPT。
OPT签证
OPT身份是已经在美国有了工作,有纳税记录,如果纳税记录超过2年,是可以顺利得到贷款的。贷款经纪人可以拿到很多很灵活的贷款项目,首付比例可以申请到20%左右。
F1签证
F1签证身份的在校生,也不是必须一次性全款付清,一些美国境内中资背景银行可以面向留学生贷款,这种贷款不需要美国收入的证明,是留学生可以适用的贷款方式,只是首付比例会更高,一般最低在40%。
其实,首付多相对应的违约风险就会低了,特别是和中国投资者接触比较多的银行,一般来说还是比较愿意给予贷款的。
简单来说,能不能贷款,或者说好不好贷款主要是考虑,购房者有没有纳税记录、以及纳税记录的长短及信用是否良好的问题。
留学生贷款买房需要什么必备手续?护照(这是必备的)收入证明,申请人的资产证明居民身份证明个人信用记录美国银行账户中国留学生在美国申请房贷要有什么样的条件呢?父母的资产证明作为贷款必要条件的收入和资产证明需要翻译和公证。留学生买房第一步-准备首付
如果你是想在房价较高、市场火爆的地区买房,我们建议OPT身份至少手握20%的首付,才有抢房底气。
很多留学生党或者刚工作的年轻人第一次买房,首付都还是需要父母帮忙资助。
如果有买房的打算,转账一定要趁早。并且每一次汇款,让父母留好收据和汇款证明,把Gift Letter填写清楚。
当然,如果首付凑不到20%,也有办法买房!
贷款机构为了降低风险,会要求首付不到20%的人购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。这个钱通常为房贷的0.5%-1%。
如果未来提前还款,首付达到20%后就不用再支付这个保险了。
图源:The Balance
留学生买房第二步-优化自己的信用分数
信用分数 (Credit Score) 很大程度上影响了贷款额度和利率,如果想少还贷款、用更少的首付买到更贵的房子,就要好好养记录!
信用历史长短,信用证明渠道的数量 (credit lines),还贷历史,信用类型 (信用卡/分期付款/房贷/车贷)等等都会影响信用分数。
信用分数与个人生活息息相关,是需要一定时间去积累的。
最主要的依据就是FICO分数。
但是,贷款机构所查看的FICO分数,和我们自己在Discover app上查到的FICO分数是不同的,而且偏低。
也许你自认为信用分数为735,但在贷款机构眼里却是710。我们看到的是标准的信用分数,范围是900封顶,但是房贷看到的信用分数是850封顶的。
贷款是阶梯定价,通常是20分一级。对于Jumbo loan的话,是760-780是tier 1,接下来就是每20分一档,conventional loan是740是tier 1。
不过也不用过于紧张,其实你在700以上都不会有特别显著的差别,如果你的信用评分在760以上,利率会低一点,但是每个月不会差很多的。
怎么提高信用分数:
1、养成好习惯定期监测你的信用分数。有的时候,我们容易忘记刷过一次,没还款,就不再用的信用卡,这样很容易造成不好的信用记录。
2、还清欠款。设置自动还款防止遗忘。 每个月的账单出来之前保持自己信用卡的balance在你的总额度的20%以下,如果信用分数已经有了扣分,可以通过车贷来养分数,会涨得很快。
图源:Investopedia
怎么查自己的信用分数以及找到最好的贷款利率?
留学生买房第三步-申请贷款
虽然为了控制风险,不是所有的贷款机构都能为OPT身份的同学提供房贷,但是市场上也仍会有一些选择!
利率上,OPT贷款虽然会比普通贷款相对高一些,但和h2B基本齐平。
至于具体可以贷款多少,lender 一般只会让你最多背负税前工资 45% 的月供(本金 + 利息 + 贷款保险 + 物业费 + 你的其他贷款如车贷),参照这个公式,可以大概估算出你能贷款的总金额。
留学生买房第四步-开具贷款预批信(Pre-approval letter)
Pre-approval letter一般有两种:
1. Pre-approval——贷款机构对你贷款能力最初步的审核,也就是 Pre-qualifiation。
拿到pre-approval letter意味着你已经通过了初步的审批标准。件的有效期一般是60-90天。所以,想要贷款买房,越早做准备越好。
80%的买家都拿的这种approval。因为它审批的过程相对简单,需要的材料少,速度快。
OPT身份申请pre-approval letter比h2B用时久一点,但大部分Lender 1-3天内也可以搞定。
pre-approval letter范例
2. Underwritten approval letter——相比pre-approval letter,underwritten approval letter的含金量就高多了。
Lender会仔细查看包括工资, 报税单, 年薪, 银行账户历史记录等等详细信息,通常需要3-14天。
强烈建议所有的买家在下offer之前,直接做underwritten approval。对于卖家来说,看到underwritten approval等于给他吃下了一个定心丸。在同样的offer条件下,抢到房子的概率会更大。
这里想强调一下,正规的贷款机构,只要是做pre-approval就一定会有一次hard pull。之后再在同一个机构做underwritten approval不会额外再pull一次。
注意:不要轻易相信那些不需要提供SSN,不查信用分数的机构。
做pre-approval最大的目的就是保证自己的贷款安全。与正规机构合作,正确了解自己的贷款能力才是对自己负责。